長期優良住宅とは
平成２１年６月４日に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行され、一定の基準を満たした
認定長期優良住宅は、税制面での優遇などを受けられます。
長期優良住宅と認定されるためには、各性能項目の基準を満たすように住宅の建築計画及び一定の
維持保全計画を策定して、所管行政庁の認定を受ける必要があります
９つの認定基準の内、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネ
ルギー性については、住宅性能表示制度の基準を基本に設定されています。
「劣化対策」では、柱や梁などの構造躯体が少なくとも７５年～９５年程度（３世代）継続して使用できる
措置に加えて、例えば、木造住宅であれば、床下や小屋裏に点検口を設置し、床下空間に ３３センチ
以上の高さを確保するなどの追加措置が必要になります。
「耐震性」は、建築基準法で想定している大地震がおきても、少しの改修で住み続けられるよう、損傷の
軽減を図るため、例えば、住宅性能表示制度の耐震等級（倒壊等防止）の１～３等級の等級 ２などが
必要になります。
「維持管理・更新の容易性」は、構造区体が１００年程度継続使用できたとしても、給排水管などは
その間に取替や補修が必要になるため、点検・補修がしやすいことがもとめられています。
原則、住宅性能表示制度の最高等級３の性能が必要です。
「可変性」は共同住宅及び長屋のみの基準です。将来のライフスタイルの変化に応じて間取りが変更
できるような措置が必要です。間取り変更の際に給排水、電気などが天井や床に配管配線できるように、
構造躯体等のスラブ間の内法の高さが２，６５０mm必要になります。
「バリアフリー性」は共用部分に対する基準として、将来バリアフリー改修に対応できるようなスペースが
確保されていることが必要で、住宅性能表示制度の高齢者対策等級（共用部分）の１～５等級の等級３
に相当します（段差の有無、手摺り設置などは除く）。
共用廊下の幅・勾配、エレベーターの開口幅に必要なスペースが確保される必要があります。
「省エネルギー性」は、平成１１年省エネルギー基準（省エネ法に基づく省エネ判断基準）相当の性能が
求められています。住宅性能表示制度の最高等級４の性能を満たす必要があります。暖冷房時の省エネ
化をはかるため屋根、床、壁、天井、開口部の断熱性能を高くします。
「居住環境」では、住宅の建つ地域で決められた景観などのルールに則って、街並みに調和することが
求められています。各地の所管行政庁が地区計画・景観計画・条例による、まちなみ等の計画・建築
協定・景観協定などを定めている場合はそれに従った計画をする必要があります。
「住戸面積」は良好な居住水準を確保するための住戸の面積を定めています。戸建てでは７５平米以上
（少なくとも１の階が４０平米以上：階段部分除く）で共同住宅の場合は５５平米以上となっています。
この基準は地域の実情によって所管行政庁が引き上げや引き下げを行うことがあります。
「維持保全計画」では、建築後の定期的な点検・補修などの計画を行うことが求められています。
「構造体力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」「給水・排水の設備」について維持保全計画を
作成して点検の時期・内容を定める必要があります。また少なくとも１０年に一度は、点検を行うことが
求められています。
このように住宅の性能を保つ為に様々な箇所の基準が決められています。
このような長期優良住宅を創ると、金銭的なメリットもがあります。
工事費の１割以内の額で、かつ対象住宅１戸当たり１００万円を上限とします。
また、様々な条件が付く事や、年間５０棟以下の中小規模の工務店で施工すること、などという条件も
付きます。
また、住宅ローン減税は、一般住宅で５００万円の最大控除が受けられますが、長期優良住宅の場合は、
最大６００万円までの控除があります。
ローン減税などの他に、長期優良住宅の認定を取得すると「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」
の３税の負担も多少軽減されます。
ローンのフラット３５Ｓは、省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性・可変性のいずれか１つの
基準を満たす住宅について、１０年間金利を０．３％優遇するものです。
認定長期優良住宅では、この金利優遇（０．３％）が２０年間に延長されます。
このように設定されていて、この件に対しての問合せも増えてきていて、平成建設も長期優良住宅に
ついては積極的に取り組んでいます。
しかし長期優良住宅にするには上記のような様々な条件をクリアする必要があり、１００万円の補助金を
もらうために１５０万～３００万以上もかかるケースもあります。
間取りや吹き抜けなどにも制約があり、影響がある場合があるので、注意が必要です。
やはり専門の方との細かい打ち合わせが必要です。
