登記について

建物が完成してからどのような建物がその敷地に建ったのかを法務局に登記するのを表題登記といいます。

一般的には表示登記といっています。

敷地に建物の配置の図と、各階の寸法、大きさを記入した図が必要になります。

この登記は土地家屋調査士の先生がしています。

基本は建物が出来てから完了検査が終わりおこなっています。

表題登記が終わってから、保存登記と抵当権設定登記を司法書士の先生が行います。

保存登記とはこの建物の所有はだれのものかを明確にするためにします。

抵当権設定は、銀行などの借り入れをしたときに設定をいたします。

銀行融資などで、つなぎ融資を使っている場合は早く実行しないと金利負担がかかりますので、この流れで行きます。

現金の場合は、登記をされない方もいらっしゃいます。

ただ、住宅取得贈与の場合は申告が必要になりますので登記が必要になります。

表示保存登記だけで15万円から20万円と先生によって幅があるため、お客様が別に見積もりを取られるケースがあります。

お客様が法務局に直接聞きに行かれて自分でされる場合もあります。

その場合、表示登記用の500分の1図と250分の1図の作成をお手伝いすることもあります。

また、建物の滅失登記は、解体業者に証明をもらい、ご本人様が法務局に申請すれば簡単にできます。

基本てきには証紙や印紙代だけになりますので、時間の取れる人は担当役所に聞きに行かれると良いと思います。

 

融資について

住宅を建築するに当たって一番重要なことは予算だと思います。

一番言いたくないことだと思いますが、一番の重要なことです。

プランが決まり予算を出して住宅ローンを申し込んで、銀行からの回答が0回答だった場合、計画そのものが破綻してしまいます。

昔は、原因を教えていただいていたので、対応が出来るものもありましたが、現在は個人情報が厳しくなり、保証会社から銀行への理由も教えていただけないようになりました。

そのため、CICなど信用保証会社にお客様が手数料を1000円払って調べていただくようになりました。

連名の場合、お二人ともとっていただく必要が発生します。

最近は携帯の延滞で信用情報にかかる場合が多くなってきました。

延滞を簡単に考えられる場合が多いですが、延滞をすると、完済してから5年間情報が残りローンが組めなくなります。以前は7年でしたが、その期間を過ぎても、延滞した会社には情報が残りますので借入が難しいと思います。

借金の整理を弁護士や司法書士法人がTVのコマーシャルでしていますが、落とし穴がありまして借金を完済してから整理をすればよいのですが、借金が残っている途中からの整理の場合は、その段階で信用保証会社に登録されてしまいます。

注意してください。

市街化調整区域に家を建てる場合②

市街化調整区域に家を建てる場合②

分家申請で建築する場合は一般的に行政書士の方に依頼をされます。

その行政書士の先生方により金額の差がありすぎますので、特定のところでなく2人から3人の行政書士の方に見積もりをお願いしていました。おおまかに、農地転用と、建築許可で30万円くらいかかりますが、先生の方により多少の金額の差があります。

今回は、お客様が申請の理由書などを市役所で確認をして申請文章を作成していましたので、お客様が直接申請されることになりました。

農地転用の図面や開発許可申請の図面、排水計画などを作成、側溝が前面になかったので承認工事での図面作成申請などを作成協力させ頂きました。

今回は30cm以上の盛土となるため、建築許可でなく開発許可になりました。そのために細かい内容の修正が必要となってきました。

市役所都市計画の方から、建築士でも委任状を頂ければお客様に代わって打ち合わせできるといわれましたので、委任状を頂き直接市役所の担当者と図面の打ち合わせをさせていただきました。多少の不安はありましたが、期間内に提出でき、許可を下すことができました。

市街化調整区域においての住宅建築について①

市街化調整区域においての住宅建築について①

一般的には既存宅地(昭和45年11月に線引き)以前に登記簿に宅地になっていた場合や、分家住宅しか建てられません。

他に、既存宅地の場合50戸連担などの規制があります。

昔の場合、建物は立っているが登記をしていない、建物は建っているが土地が農地のままになっている場合などがあります。

その場合、登記簿上の宅地でないから建てられないと思われるのが一般的だと思います。

3年ほど前に経験したのは、土地は農地、建物は建っているが倒壊して朽ち果てている状態でした。

一般的には建てらないと思います。

それを建てるためには、昭和45年11月24日以前に建物が建っていたことを証明するしかありません。

昭和45年以前に発行している2500分の1の都市計画図、航空写真等があれば照明になります。

今回は都市計画地図に建物の写真がありましたので、既存の宅地と同等だと市役所に証明申請をすることで建築することができました。

そこまではこちらで準備をしまして、排水計画を作成して、行政書士に依頼をして無事建築することができたケースもあります。

尾張猿田彦神社

本日、資料請求を頂いたお客様宅にお伺いしましたところ、すぐ近くに猿田彦神社がありました。

建築の神様なのでよく地鎮祭に依頼していましたが、

電話での連絡ばかりで、実際に参拝したことがなかったです。

猿田彦を祭っている椿大社にはよく行きますが、一番近くの神社なのに行けていなかったです。

今回ようやく参拝できました。

 

今週末は日進浅田で見学会!

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日進浅田の家が完成したので 昨日社内検査を行いました

かなり綺麗にできていましたが 細かい傷などを指摘して

補修することになります

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キッチンはとても使いやすいと評判の、真横にダイニング

テーブルを並べる配置になります

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大きな丸窓がアクセントになっていて個性的な和室になって

います

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今週末 ここで見学会を行います

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来場された方には「働くお母さんに贈る本」プレゼント

お菓子の掴み取り

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敷地調査の依頼をされたり資金計画のご相談をされる方には

IKEA長久手のギフト券5,000円!!!プレゼント

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時間が許す方 是非お越しください

名古屋で自然素材の注文住宅 平成建設一級建築士事務所                                  古橋 雄治

こっちもね→社長のひとりごと

天坂鉾について

宮崎県のFacebookを見ていて気になるのがありましたので載せてみます。

天逆鉾(あまのさかほこ)は霧島連山の主峰で瓊瓊杵尊(ニニギノミコト)が天孫降臨したとされる高千穂峰(標高1574m)の山頂に突き立てられている霧島東神社の社宝で、日本三奇の一つとされています。
この天逆鉾は『天上界のイザナキとイザナミの夫婦神が日本列島を作るために大地に突き刺しかき混ぜた「天沼矛(あめのぬぼこ)」であるとか、高千穂峰に
天孫降臨した瓊瓊杵尊(ニニギノミコト)が持っていた鉾が天逆鉾であり、国家平定のために使われた後、二度と使われることがないようにとの願いをこめて鉾を山頂にさかさに立てたものであるとする説など、様々な説があり、いずれが真相かは分かっていません。
この天逆鉾は少なくとも江戸時代にはそこにあったと言われています。
この天逆鉾は霧島の度々の噴火により鋒先が折れてしまい、柄だけの時代があったようで、現在の鉾先は後付けのもので、いつ誰が付けたものなのかは分かっていないそうです。
尚、1866年にはあの坂本龍馬が新婚旅行で妻のお龍と霧島を訪れ、高千穂峰に登り、二人で天逆鉾を引き抜いたという記録が有名です。

展示場について

展示上についての矛盾
総合展示場は敷地が100坪延べ床面積80坪のタイプが多くあります。
実際そのような大きい建物を建てられる方は少ないと思います。
夢を与えるのは最高かもしれませんが、
総合展示場に同じ会社が2社以上出てるところもあります。
そのようなところは35坪ほどの建物を建ててみると、見に来られる方の参考になるのではと思ったりします。

単独展示場は家族4人をベースに考えています。
こじんまりして、実際に住む部屋の広さがわかります。
参考になると思います。

単独展示場は、営業が朝モデルを開けて、出かける場合は出かけていますと看板を下げているケースが多いです。
この展示場は、常駐の女性がいるのでいつ来ても見られるようになっていてすごく便利です
ただ、水曜が休みで、展示が9時30分~17時までになっています。
通りがかりに見に来られるのも良いかもしれません

テレビの内容

昨日、テレビを見ていまして
岐阜県大野町は土地が安いとしきりに言っていました。
柿の木畑で年収1000万円以上と出ていました。
ただ、レポーターが畑の指導員にインタビューしている内容が、
1000万円以上の年収があるそうですねと何度も聞いていましたが、指導員は返事を濁していました。
TVで間違った内容の報道をしてしまったようでした。
土地についても名古屋市と比較をしていましたが、名古屋市のどこかも判らないのでどこだろう?
公示価格の一番高いところかな?とごだろうと疑問が出てきました。

祖父江町の既存宅地で、敷地は広いのですが、約坪4万円で申し込みをされた方がいます。
土地を探すにあたり、どの地域に住みたいかが一番重要になってくると思います。
交通、買い物、学校など全般的に検討されて、気に入られるのが一番だと思います。
報道される人が、まず自分で住んでからリポートされた方がよいのでは、
決め込んだ報道はよくないなと思いました。

地盤について

お客様と地盤の強さについて話していまして、川の近いところは地盤が弱いと思っていらっしゃいました。

そのため、以前の例としまして、木曽川の堤防から50mくらいのところで地盤調査を行ったことがあります。そこは、田を埋め立てしていたため、埋め立てた分と、田の表面はすごく弱かったのですが、深さ2.5mを過ぎたところからすごく強くなっていました。川の蛇行により以前は川だったこともあり、川の近くは地盤が砂礫になっていたりすると地耐力の強度があります。

一般的に軟弱地盤といわれるのが、粘土質、シルトになります。

順に、砂、砂礫、岩盤となるにつれて強くなっています。

実際には地盤調査をしてみないとわかりません。

木造住宅には一般的に地盤調査はスエーデン式が使われています。

この方式はビルなどを建てるときに使う、ボーリングでないため、転圧の強さだけで、どのような土なのかわかりません。

地盤調査した結果が良いといわれても、水位が上がってきたときに、埋め立てしたものが粘土やシルトなどの場合、液状化になってきます。(地震の強さなどの要因もありますが)

また、実際に建物の重さはどれくらいあるのか聞かれた時も答えに詰まりましたが?調べた結果

総2階で32坪の建物で30トン位、それが鉄筋コンクリート160トン位になります。

参考に、個人住宅の場合1㎡あたりの積載荷重は180kgで計算します。

 

木造2階建てのべた基礎でしたら20kニュートンあれば大丈夫ですが、布基礎だと30kニュートン必要になってきます。

地盤調査された方は、調査結果を見られてどうだったか確認されると良いと思います。

最近では地盤調査と保証する会社と地盤改良する会社が違うために地盤改良するケースが少なくなってきました。