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地震について

地震について

震度7に何回も耐えられるというコマーシャルがあります。

地震には周期があり0.2~1.0秒に揺れが行って戻る動きがあります。

そのタイミングにあった建物は倒壊しやすくなります。

剛性の強い建物ほど短く、木造のような剛性の低い建物は1.0秒になります。

震度7の地震で周期が0.5秒の場合、

木造は揺れが小さく、鉄筋コンクリートなどの剛性の強い建物は揺れがひどくなり倒壊の恐れがあります。

一つの方向で決めこまなく、別な方向でも検討される方がよいと思います。

内容は変わり、耐震強度について

耐震強度3の建物は基準1に対して1.5倍の強さがあります。

壁量計算1.5倍とは全く違います。

壁量は紙一枚で出します。

構造計算の場合A4の紙で100枚以上の計算式になり、時間もかかります。

住宅の特徴2

先日、イシンホームの全国大会で、

構造模型がすごくわかりやすかったので、

添付いたします

住宅の特徴について

先日、お客様の相談に乗っていたところ、色々なメーカーの特徴を話されていました。

建築の資格のある人が聞いた場合、別段特徴のある内容ではないし、

普通に壁換気はしていことなので何も特徴のはないだろうと思いますが、

詳しくない人が説明すると、すごい特徴である。

というように教えられているので、熱が入って、凄く良い建物だと説明しているので、

聞かれる方もすごいんだと思い込みということが判りました。

別の仕事から転職されて、何も判らない人が売れるケースがすごくあります。

ごく普通の内容なのに、良いように説明してお客様が納得しまい、その人を信じてしまうことだと思います。

なぜその会社に決めたか?

コンサル会社やデーターを取った結果

営業が気に入る。信頼できる。で50%以上の決定率となってきます。

商品は15%、会社は10%ぐらいです。

予算とか値引き、プランなんかもっと低くなります。

家を建てた方のアンケートは悪く言う人は少ないと思います。

実際のデーターをはどうなのか?せめて過去5年のお客様の源泉から契約までの流れを調べその会社の決定した本当の内容を調べてから方向性を建てた方が、これからの進め方になると思います。

会社で決めた方は、契約後に資料を見せていただいたのが、東京商工リサーチなどで調べられた書類でした。

これにはびっくりしました。過去に5件ほどありました。

桜の花を見に行こうとインターネットで調べていたら、今年はいつもより開花が早かったために、満開が過ぎて散りかけているところばかりでした。
ただ、今でも満開だったのが仁和寺だったので、行ってきました。
仁和寺は初めて行ったのでどのようなところかわかりませんでしたが、
桜の木もたくさんありすごくきれいなところでした。



リフォーム診断員

先日、休みに8時間近くかかる講習に行ってきた時の証書カードが届いてきました。

思いつきで行った講習なので役に立つか未定ですね。

不動産契約時の重要事項説明に検査を受けたか受けるかの検査員なので、基本的には何も使わないかもしてません。

ひとりごと

住宅のチラシで、まだ根拠のない坪いくらとか出しているところがありますが、実際はその敷地に応じて、建築するためにどのようなことをしなくてはいけないか?じっくりと土地を調査してからでないといえないと思います。
業者により、本体だけの金額で、建てるための付帯工事は入っていないから追加で200万円アップになるケースもあります。
すべて入っているという会社もありますので様々です。

同じ面積、形状により金額は変わったり仕様でも変わったりします。
内容を充分確認してから契約に進んだ方がよいと思います。

注文建築は高くなるからと言われますが、それは、今では少なくなってきたと思います。標準の仕様を提案して、どのようなものを使って仕上げはどのようなものかを説明していれば、契約後の変更も少なくなってきてると思います。変更についても、金額を先に提示してからの変更ですので、20年ほど前のように、気づいたら高くなっていたということは無いと思います。
外構について、契約前に要望をお聞きして提案させていただきますので、契約後の差額も少なくなってきてると思います。

既存住宅の講習会

1月24日に講習に行ってきました。

建築主事を退官された方からの情報で、30年4月から宅建業法が変わり

中古住宅の仲介は、重要事項の説明において状況調査をされたかを説明しなくてはいけないので、資格だけは取っていた方がよいと聞き、9時から16時まで講習、18まで試験を受けてきました。

試験の最中に資料は見ても構わないといわれましたが、調べるのに時間がかかり、頭がショートしました。

建築士に試験でも、法規の試験には基準法の本を見ても良いのですが、そこから調べていくのが大変で、同じようなものでした。

また、受験資格が建築士じゃないといけないし、設計事務所に勤めているなどいろいろありましたが、

どのような建物でも出来るものと思っていましたが、やはり建築士の条件の範囲内といわれ少しがっかりしました。

建築士事務所の登録されているところでないとできないと聞きましたので、持っていて不自由はないですね。

 

スポーツジム

休みの日にスポーツジムに行っています。
週に1回か2回しか行かないため、翌日か翌々日に筋肉痛になってしまいますが、何が原因なのか?ウオーキングと少しランニングを混ぜて持久力をつけるようにしているのは問題ないと思います。であるならばそのあとにしている、筋力トレーニングかな?以前は、お医者さんに筋力トレーニングは筋肉がつき重くなることで体重増加につながるといわれ、筋力トレーニングはしない方がよいといわれていました。
しかし、海外でしたが、ふくよかな人が、トレーナーの方に、太っていないのに本当に痩せれるのか責められて、トレーナーが40kgほど増加させて、実施したところ
指導したやり方では痩せれなくて、筋肉をつけて脂肪を燃焼させることで痩せられた。と言われていましたが、出来ないです。トレーニングが終わった後に、口福堂で「おはぎ」と「きな粉おはぎ」を買って食べてるよでは無理だとわかりました。
Mozoのグンゼスポーツには10年近く行っているのに全くダメで、リバンドばかりです。
30歳までは53kgだったのが40台で63kgそれが45歳から50歳で83kgに増加
もうあきらめるしかないです。

津島市の工程

今回の工事工程は田んぼの埋め立てからなので、稲刈り後に盛り土をしました。

盛り土をしてから地鎮祭をしました。

今回は因島の大山神社に頼みました。(建築の神様)

住宅密集地では笛、太鼓を使いますので、朝早くからは近所迷惑になってしまいます。

 

地鎮祭が終わり掘方と砕石の転圧を行います。

 

配筋をしてベースのコンクリートを打ちます。

 

ベースのコンクリートを打った後に雨が降りましたので、ポンプを使い水抜きをして乾燥させました。

 

ブロックを積み完成です。

これから埋め戻しをいたします。

地盤調査をした結果は、田んぼ地盤から60cm盛り土をしてから2.5m下は固い土になっていました。

初詣

あけましておめでとうございます。

いつもは10日過ぎに伊勢神宮か伏見稲荷に初詣に行っていたのですが、

今年戌年ということで、西区の伊奴神社のことをTVで言っていたのでに行ってきました。

いつも道路側にあるということで気づいていたのですが、行ったのは初めてでした。

小さい神社と思っていましたが敷地は広く感じました。

屋根に鰹木がなかったので?どちらの神様か判らなかったですね。

鰹木が偶数の場合女性の神様

奇数の場合は男性の神様になります。

神社を廻るときにどちらの神様か確認する楽しみがあります。

今日から休み

昨日は仕事納めでした。

今日から休みです。

今年一年も色々な神社に行ってきました。

伊勢神宮、椿大社、豊川稲荷、出雲大社、美保神社、の写真は見つかりましたが?

なぜか京都の伏見稲荷、清水寺、などの写真が見つからなかった?

また来年も色々な神社に行って見ようと思います

談合について

またも談合の報道が続いています。

談合について本当に無くなったと思っているのだろうか?

落札内容を見て、一つの物件を5件に分割して、5社が落札しているケースがあります。

なぜ別々に落札できるか疑問です。

最初の勤め先は、事業部が民間・公共工事の入札の営業だったので、

入札の土俵に乗るための営業や予算の聞きだしなどをしていました。

計画通り入札が進むか?鉄砲撃つ業者がないかなど最善の注意をしていました。

鉄砲を撃った場合の対策、結果など?

色々な経験をしました。

あまり詳しく書くと問題がありますが、ただ、

すべての営業に対して、土俵に乗るための対策が何で、どうするか?すべてに共通すると思います。

祭日の決め方

地鎮祭などを決める日程は、十二直、二十八宿で決めています。
十二直は飛鳥時代からあり、
二十八宿は1300年ころから使われています。
一般的に使っている六曜は明治以降です。
大安は、「大いにあんぜよ」で、何もしないという意味でした。
日柄を決めるときで、六曜では大安なのに十二直ではすごく悪い日になっていたりします。
三隣亡とは誤記で、
江戸時代は三輪宝と表記され、天地人が三位一体となる大吉日です。
屋立てよし、蔵立てよしと、本来は建築に大吉日です。

詳しい内容が神社からもらった書類に記入してありますので、
参考にされると良いと思います。


参考に、12月22日は先負けですが、天おんという日で、天から万物に恩恵を授かる日。

美肌の湯

玉造湯神社

長楽園 旧暦の10月に出雲大社で神在月のお祭りがありましたので11月29日と30日にかけて行ってきました。

ほぼ毎年のように神在月に合わせて車で6時間かけて行っています。

いつもは昼前から出かけていたのですが、今回は朝早くに出発しましたので、早めに宿泊する玉造温泉 長楽園に到着しましたので、周りを散策しました。

毎年同じところに泊まって温泉にゆっくり入っていますが、ホテルの周りを歩くのは初めてで、おしろい地蔵とか願い石、足湯、美肌の湯ということで、お湯を持ち帰る方が多くいました。

長楽園は古い温泉で、ホテルに男女別々の大浴場と露天風呂があり、それとは別に120坪の混浴大露天風呂があります。露天風呂に入っている人は男性より女性が多いですね、ただ私の場合メガネがないと物体しか見えないので声の判断になり信憑性には欠けるかもしれません。このホテルは昭和天皇が宿泊されたところで、広い日本庭園がありますのでゆっくり過ごせると思います。

 

 

 

登記について

建物が完成してからどのような建物がその敷地に建ったのかを法務局に登記するのを表題登記といいます。

一般的には表示登記といっています。

敷地に建物の配置の図と、各階の寸法、大きさを記入した図が必要になります。

この登記は土地家屋調査士の先生がしています。

基本は建物が出来てから完了検査が終わりおこなっています。

表題登記が終わってから、保存登記と抵当権設定登記を司法書士の先生が行います。

保存登記とはこの建物の所有はだれのものかを明確にするためにします。

抵当権設定は、銀行などの借り入れをしたときに設定をいたします。

銀行融資などで、つなぎ融資を使っている場合は早く実行しないと金利負担がかかりますので、この流れで行きます。

現金の場合は、登記をされない方もいらっしゃいます。

ただ、住宅取得贈与の場合は申告が必要になりますので登記が必要になります。

表示保存登記だけで15万円から20万円と先生によって幅があるため、お客様が別に見積もりを取られるケースがあります。

お客様が法務局に直接聞きに行かれて自分でされる場合もあります。

その場合、表示登記用の500分の1図と250分の1図の作成をお手伝いすることもあります。

また、建物の滅失登記は、解体業者に証明をもらい、ご本人様が法務局に申請すれば簡単にできます。

基本てきには証紙や印紙代だけになりますので、時間の取れる人は担当役所に聞きに行かれると良いと思います。

 

融資について

住宅を建築するに当たって一番重要なことは予算だと思います。

一番言いたくないことだと思いますが、一番の重要なことです。

プランが決まり予算を出して住宅ローンを申し込んで、銀行からの回答が0回答だった場合、計画そのものが破綻してしまいます。

昔は、原因を教えていただいていたので、対応が出来るものもありましたが、現在は個人情報が厳しくなり、保証会社から銀行への理由も教えていただけないようになりました。

そのため、CICなど信用保証会社にお客様が手数料を1000円払って調べていただくようになりました。

連名の場合、お二人ともとっていただく必要が発生します。

最近は携帯の延滞で信用情報にかかる場合が多くなってきました。

延滞を簡単に考えられる場合が多いですが、延滞をすると、完済してから5年間情報が残りローンが組めなくなります。以前は7年でしたが、その期間を過ぎても、延滞した会社には情報が残りますので借入が難しいと思います。

借金の整理を弁護士や司法書士法人がTVのコマーシャルでしていますが、落とし穴がありまして借金を完済してから整理をすればよいのですが、借金が残っている途中からの整理の場合は、その段階で信用保証会社に登録されてしまいます。

注意してください。

市街化調整区域に家を建てる場合②

市街化調整区域に家を建てる場合②

分家申請で建築する場合は一般的に行政書士の方に依頼をされます。

その行政書士の先生方により金額の差がありすぎますので、特定のところでなく2人から3人の行政書士の方に見積もりをお願いしていました。おおまかに、農地転用と、建築許可で30万円くらいかかりますが、先生の方により多少の金額の差があります。

今回は、お客様が申請の理由書などを市役所で確認をして申請文章を作成していましたので、お客様が直接申請されることになりました。

農地転用の図面や開発許可申請の図面、排水計画などを作成、側溝が前面になかったので承認工事での図面作成申請などを作成協力させ頂きました。

今回は30cm以上の盛土となるため、建築許可でなく開発許可になりました。そのために細かい内容の修正が必要となってきました。

市役所都市計画の方から、建築士でも委任状を頂ければお客様に代わって打ち合わせできるといわれましたので、委任状を頂き直接市役所の担当者と図面の打ち合わせをさせていただきました。多少の不安はありましたが、期間内に提出でき、許可を下すことができました。

市街化調整区域においての住宅建築について①

市街化調整区域においての住宅建築について①

一般的には既存宅地(昭和45年11月に線引き)以前に登記簿に宅地になっていた場合や、分家住宅しか建てられません。

他に、既存宅地の場合50戸連担などの規制があります。

昔の場合、建物は立っているが登記をしていない、建物は建っているが土地が農地のままになっている場合などがあります。

その場合、登記簿上の宅地でないから建てられないと思われるのが一般的だと思います。

3年ほど前に経験したのは、土地は農地、建物は建っているが倒壊して朽ち果てている状態でした。

一般的には建てらないと思います。

それを建てるためには、昭和45年11月24日以前に建物が建っていたことを証明するしかありません。

昭和45年以前に発行している2500分の1の都市計画図、航空写真等があれば照明になります。

今回は都市計画地図に建物の写真がありましたので、既存の宅地と同等だと市役所に証明申請をすることで建築することができました。

そこまではこちらで準備をしまして、排水計画を作成して、行政書士に依頼をして無事建築することができたケースもあります。

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